物业调查报告
随着个人的文明素养不断提升,报告不再是罕见的东西,通常情况下,报告的内容含量大、篇幅较长。一起来参考报告是怎么写的吧,下面是小编精心整理的物业调查报告,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。
物业调查报告1
一、社会力量办学的主要形式和税收管理现状
(一)从规模上看。社会力量办学从规模上看,规模较大的有民办学校,规模较小的有各种社会力量办的培训。民办学校逐步形成了多层次、多门类、多形式的办学体系,既有高等层次学校,又有中等专业学校,也有普通中小学、幼儿园。既有企事业单位、民主党派、社会团体办的,也有公民个人办的,还有中外合资办的。民办学校手续较为齐全,较为稳定。
(二)从形式上看。社会力量办学从形式上看,可谓灵活多样、杂乱多变:
1、为解决社会就业而开办的各类岗前技能培训班。主要培训对象是下岗职工、待业青年、农村进城的剩余劳动力。这类培训班大部分取得许可证,办班地点、时间、授课人员较为固定;
2、为职称评定或职务晋升开办的各类考前辅导班。通常由各级别的行政机关、事业单位组织创办,培训对象主要是准备参加职称考试、专业技术考试的各类社会在职人员。这类办班多数是以组织名义聘请几名社会专家学者临时开办,具有一定的周期性;
3、一人牵头,几人搭伙的各种特长培训班和家教大军。主要培训对象是在校的中小学生及幼儿园小朋友,培训形式多采取短期培训和临时辅导相结合,属第二职业劳务创收,其流动性和隐蔽性较强,不易控管。
(三)从管理上看。从政府对社会力量办学的管理上看,有两种情况:
1、举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校,由县级以上人府教育行政部门按照国家规定的权限审批;
2、举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校,由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批,并抄送同级教育行政部门备案。
现在,石家庄市桥西区在教育和劳动部门登记注册的社会力量办学的有41家(主要是外语、艺术、电脑、医疗美容、驾驶、人力资源等培训学校),另有还有一些未在主管部门登记注册的单位、个人和利用假期为学生补课办班的教师以及家教人员,但是,办理税务登记的'却只有十多家。在税收征收方式上,对规模较大,且有建账能力的,采取的是按账征收;对规模较小,且没建账能力的,实行的是定额征收。有的临时性办班者虽然办理了税务登记,但由于办班时间和场所不固定,税务机关很难进行有效的征管,对不办理任何手续的办班者更是控管乏力。今年上半年,我局仅征收相关税收8万多元。由此可见,对社会力量办学的税收管理亟待加强。
二、社会力量办学税收征管不到位的原因
(一)、办学者纳税意识不强。有的对有关税收政策不了解,片面地认为,只要经过有关部门批准就是合法了,办学不应该纳税;有的受利益驱使,只为赚钱,不但不积极主动地纳税,反而有意逃避纳税。
(二)、办学形式五花八门,难以进行有效的税收控管。目前,社会力量办学按功能分,主要分为素质型、技能型、提高型、培训型;按时间分,分为长、中、短期和临时性办学。办学形式既有合伙办学,又有单独办学,授课人员既有专职授课教师,又有大中专学生。除了规模较大的民办学校外,还有以家庭住宅为固定场所的长期授艺班,也有高考前开设的临时补习班。这些补习班的特点是可应时开办,也可随时停办,具有较强的随意性,场所也不固定,且收入多以现金形式,税务部门很难掌握。有的采取前店后校的形式,如一些音乐学校,在出售乐器的同时,进行培训和教学,业主在申报纳税时只申报缴纳商品销售收入应缴纳的税款,对培训教学收入却故意隐瞒。
(三)、部门协作不够密切。有的主管部门未能对社会力量办学者进行有效的管理和监督,比如,在资格审查和年检方面,没把是否依法纳税作为资格审查和年检的一项主要内容,只是以收(费)代管(理)。还有的主管部门只从部门利益考虑,担心社会力量办学者因缴税而不能向其交纳管理费。因而,对税务机关的相关检查和调查不能很好地配合和支持,不能及时、准确、全面地提供相关资料。
(四)、参加学习、培训的人员配合意识差。由于参与学习培训的人员心态不一,而不能很好地配合税务机关的税收征管。学员的学费大都是由自己支付,不报销,加上索要发票的意识不强,因而,有些学员不向办学者索要合法发票,给办学者造成了偷税之机,税务机关未能对此实现以票管税。另一方面,税务机关在向学员进行调查时,有的学员怕给自己带来麻烦,影响与办学者的关系,故不愿提供真实的有关情况。
三、加强社会力量办学税收征管的措施
(一)、加大税收宣传力度。采取多种形式,有针对性地对办学者、学员,以及有关部门搞好专项宣传,提高办学者的纳税意识,提高学员的索票意识,提高有关部门的协税意识。
(二)、摸清底数,搞好重点人群监控。税务部门与学校加强沟通和联系,摸清经常参与校外办班、家教的教师和名牌教师、热门科目教师等相关情况,并建立档案,对重点纳税人实行重点追踪管理,进行有效监控。
(三)、加强部门协作配合。一是建立税务反馈制度,各有关部门应当定期将有关情况和信息传递给税务部门,使地税机关能够及时全面地了解和掌握有关情况;二是签订责任状。形成齐抓共管的良好氛围。可由政府出面与教育、劳动部门签订协税责任状,进一步增强这些部门做好协税工作的责任感和紧迫感;三是强化管理和监督,把是否依法纳税作为资格审查和年检的一项重要内容,对不能依法纳税的,不予进行资格认定和年检。通过实行这一机制,促使办学者依法纳税。
(四)、推进家教公司化。针对家教随意性大、收入难以掌握的特点,可实行家教公司化,将家教人员纳入统一管理,需要家教的直接与公司联系,将聘用费交入公司,相关税收由公司统一缴纳。这样,既可减少和杜绝这方面的税收流失,也可促进家教行业的健康发展。
(五)、推行xx,实行以票控税。在此方面,可借鉴饮食业有奖发票的做法,调动交费者索要发票的积极性。
(六)、制定和完善行业税收征收办法。可比照对饮食、娱乐、建筑等行业的税收征管办法,制定和完善该行业的税收征管办法,强化征管,加大征收力度。
(七)、加大检查力度。定期或不定期地对各类非基础教育学校和~开展税收专项检查。对有涉税问题的要依法处理,对影响大的可进行公开处理和曝光。
(八)、建立和完善举报制度。完善举报设施,公开举报电话号码,认真落实举报奖励制度,进一步激发和调动群众举报的积极性。
物业调查报告2
一 社会实践调查题目:
苏州居住小区物业管理状况
二调查小组成员 ( 共2 人 )
系别: 外语系
系别: 建筑系
班级: 英师1201班 班级: 城规 1202 班
姓名: 李西
姓名: 姚小莫
三 社会实践调查目的 :
相对时间较长的寒假对我们大学生来说是一个了解社会的好机会。实践调查作为每个大学生的必修课可观要求我们要了解社会,研究社会,弥补教科书的不足。我们知道书上的知识大都理论性较强,知识真正用到工作中就需实践调查这一重要环节。而且通过这一实践的过程我们不仅能丰富知识,提高自身分析和解决问题的能力,还能提高各人的综合素质。
四 社会实践调查的意义 :
小区物业管理的成败直接明显得影响着小区居民的居住质量与生活环境,特别是现阶段人们生活压力大,工作繁忙,更希望在自家室外有个安静,舒适的小区环境。小区物业管理的好坏也是人们购房的一个参考因素。本次调查的目的是通过对苏州市区不同层次的小区物业调查了解小区物业管理的基本常识,所受制约因素,并试图找到现阶段解决小区物业管理矛盾的一些有效途径。
五 社会实践调查对象与形式 :
针对苏州市区现在居民的住房条件,我们拟对四个不同层次和形式的小区进行抽样调查。
苏州居住小区类型 表现特征 代表小区名称 抽样标本
老新村 大都建于上世纪70年代末80年代初,基础硬件较差 娄江新村、苏安新村、永林新村(部分)、东港新村(部分)、里河新村、南环新村等 娄江新村
街坊改造小区 一般是上世纪90年代至今老街坊经改造而成,以造型传统的新式公房为主 敬文里、打线里、石桥里等 敬文里小区
古城区新建小区 古城区高档安全小区,管理较严格,房屋造型以传统多层为主,但楼层不高(受园林地带保护古风貌的限制) 华阳里、兰亭苑、狮林苑、桐芳苑、园林小区等 华阳里小区
园区、新区楼盘 大都兴建时间较晚,楼层较多,设施齐全,位于苏州经济最为发达的工业园区,小区物业往往由开发商自行管理,自成品牌 新城花园、贵都花园、多味花园、邑翠华庭、嘉多丽花园、今日家园、锦华苑、馨泰花园、等 新城花园
调查形式
①与物业管理人员交谈,咨询,填写物业管理调查表
②采访小区居民,填写物业调查表
③采访者自己评价小区环境,拍照片作记录。
④电话访问一些同学和亲友,了解其他小区的情况,以方便作总结和比较。
六 社会调查日程安排 :
调查分为四个阶段进行(共13天)
第一阶段:前期准备确定调查内容,查阅相关内容并准备问卷(8。6~8。9)
6号 学习物业管理方面的一些简单的知识,查阅资料,如苏州地图,选出要调查的地点及有关部门的联系方式。学习制定调查问卷的一般方法。
7号 编辑调查问卷一 ( 居民 )部分
8号 编辑调查问卷二 (物业管理部门)部分
9号
制定下一步的调查计划,复印相关证件、材料
第二阶段:实地调查(8。10~8。14)
10 号 致电给部分小区物业管理处,预约时间。电话访问亲戚朋友,询问他们的居住地的情况并约好时间去他们家里访问。随机到苏州各个小区参观,拍照片,收集相关资料。
11 号 苏州街坊 敬文里
12 号 苏州古城区外围 娄江新村
13 号 苏州古城区 华阳里
14 号 苏州工业园区 新城花园
第三阶段:整理资料,概括总结(8。15~8。16)
第四阶段:编辑资料,打印成册(8。17~8。18)
七 社会实践调查论文 :
敬文里物业管理
背景
该小区位于古城区内的皮市街十、十一号街坊,附近的房子都有很久的历史。共有42幢168户近500多位居民,属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。按照有关部门的建设规划一直在对附近要拆迁整改的房子进行改造。
居民调查报告统计
敬文里居民对小区的安全状况普遍评价一般
敬文里居民对小区的卫生状况普遍评价较好
敬文里居民对小区的交通状况普遍评价较好
敬文里居民对小区的绿化景观普遍评价较好
敬文里居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价一般 例 由于房子处于黄金地段,楼层不适很高,居民休息健身场所较少。
基于上述情况,敬文里居民对小区的整体普遍评价较好
该小区的优点
1地理位置优越。附近有证券公司、便民超市、邮电局、第四人民医院、朝阳菜场、敬文小学、善耕小学、第三中学、各种食品店音响店日常用品店也很多。
2省级优秀小区,多次得奖。
3绿化覆盖面积达到40%。
该小区的不足
1由于是街坊改造的,故小区出入口很多,人员出入管理起来比较难,基本不看证件,任何人都可以长驱直入。给小区的安全问题造成隐患。
2小区地形比较复杂,各幢之间的道路比较弯曲,对于陌生访客来说,寻找相应的楼房比较麻烦。
3晚上路灯比较少
4靠近马路,噪声有时比较讨厌。
整改建议
1加强保安队伍的人数,抬高保安队伍的素质。
2多设一些指路牌和路灯。
3继续进行旧的街坊改造计划,争取使更多的旧房子得以规划,便于管理。要吸取之前改造过程中的经验,扬长避短,合理规划 。
4在外围可以种植一些高大的树木,既能美化环境,清新空气,还能消减噪音。
娄江新村物业管理
背景:
娄江新村位于东环路沿线,毗邻苏安,永林等老新村,建于上世纪,整体环境一般,由于小区建设较早,基础设施较差,当初小区规划和建设上留下的一些历史遗留问题也给小区物业管理带来了一定的困难,居民对小区物业与环境意见颇大。
娄江物业由苏州市平江区万昌物业接管。由于建造年代比较早,小区的一些规划上存在严重问题,突出的问题是小区的大门总共达到5个,一般小区大门才2个。这就给小区安全带来了难题。小区的物业负责人对此感觉也很无奈。
居民调查报告统计
娄江居民对小区的安全状况普遍评价较差 例 居民何某家曾被盗两辆自行车和一辆助动车。
娄江居民对小区的卫生状况普遍评价较差 如 垃圾桶附近蚊蝇多,拾荒者很多,建筑垃圾堆砌多。
娄江居民对小区的交通状况普遍评价一般 例 上下高峰时间内南门出入明显堵。
娄江居民对小区的绿化景观普遍评价较差 例 很少有园丁修剪,大多滋生自灭。
娄江居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价较差 例 居民休息健身场所较少。
基于上述情况,娄江居民对小区的整体普遍评价较差
娄江小区物业管理的主要突出问题集中在:
1. 小区的安全存在很大的隐患。
由于小区大门太多,达到5个,外来人流较多,给小区大门的保安工作带来了困难。娄江小区周遍外来人口较多,有比部分外来人口就租房于娄江小区,因此小区大门值班室的值班人员也很难辨别进出人员是居民还是外来人员。一些偷盗分子就借机进入小区作案,因为有5个大门,他们的出入难于掌握。
近期小区已安装8个摄像头分布在小区主干道上,给小区安全带来了一些改观。
2. 小区的卫生状况不甚理想
小区现在实行在每个单元(12户居民)共用一个垃圾箱,垃圾箱容量偏小,垃圾经常外溢,散发出阵阵臭味。垃圾箱摆放在每幢居民楼的单元入口的门口,没有专人看管,维护,因此在自然环境下破坏较大。小区70%的垃圾箱都有不同程度的损坏。再者,小区经常有拾荒的外来人员进翻开垃圾箱找硬纸板等东西。他们在翻动过程中往往会把垃圾带出箱外,给小区环境带来影响。
3. 小区经常有拾荒的外来人员进来
这个问题物业上也很无奈。第一由于小区进出无需检查,拾荒人员可以伪装成其他人员进来。第二小区的大门较多,也难于控制他们的进出。物业人员告知,当初为了限制拾荒者进来,保安还和拾荒者发生口角,甚至动手。物业管理由于没有执法权,他们只能以劝说的形式和拾荒者接触,但那制止不了拾荒者进入小区的决心。第三部分居民为了他们卖垃圾的方便对拾荒者的进来持欢迎态度,无形中助长了他们的气焰。现在小区物业已加强了对拾荒者的盘查力度,对他们积极劝说。
4. 小区缺少公共绿地和景观
这使得居民没有公共交流的场所,对社区文化建设很不利。小区中偶尔的公共交往也只局限在小区的几个小店门口,居民迫切需要一个宽敞,整洁的小区环境。
当然,问题还有很多。但娄江小区自身地理区位处于外来人员较多处,加之建造时间较早,当初的规划和现在苏州市的整体规划有些不协调,不合理。娄江新村的自身发展受上述几个方面的制约,一些问题很难解决。就如小区大门过多的问题,就属原先规划上的'问题。
我们经过调研和总结得出娄江小区物业整改的一些建议
1. 将小区规划情况告之上级,希望小区能得到重新规划和整改。其中包括道路交通的改道,小区出入口的重新安排,居民楼外立面的改造,拆除一些可有可无的建筑,藤出地来搞绿化景观,为居民营造生态的小区整体气氛。
2. 改造小区基础设施,垃圾实行袋装化分类管理,将垃圾箱以其他有效方式替代。对 小区的灯光设施加以整改,局部添加路灯。小区主要干道添加指示牌,小区总平面,在适当地方添加坐椅的人性化设施,小区内应建公厕一个。
3. 结合小区居委会加强小区居民的社区意识。硬件上添加宣传橱窗,设立小区群众意见箱。软件上物业和居委会深入各家,对小区情况进行调查,征求意见,大家一致营造一个整洁,舒适的小区环境,这样小区居民不由自主的会有社区意识,以实际行动维护小区的各个方面。同时,小区的其他一些疑难杂症也能得到改观。例如,居民会自觉抵制拾荒者,久二久之,拾荒者也不会进来。
华阳里物业管理
背景:
该小区属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。位于东北街(第六中学的对面),建于XX年,共11幢,应该来讲属于比较新的小区,整体环境比较好,人为破坏的地方很少。全区占地面积不是很大,共有北面和西面两个出入口,所以治安比较好。
居民调查报告统计
华阳里居民对小区的安全状况普遍评价较好
华阳里居民对小区的卫生状况普遍评价较好
华阳里居民对小区的交通状况普遍评价较好
华阳里居民对小区的绿化景观普遍评价较好
华阳里居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价一般 例 由于占地面积小,处于黄金地段,靠近拙政园,地价较贵,居民休息健身场所较少,没有专门的医疗疗保健场所。
基于上述情况,华阳里居民对小区的整体普遍评价较好
该小区的优点
1地理环境优越,靠近狮子林、拙政园、丝绸博物馆、民俗博物馆。北面是学校,东南面临近动物园。
2这里的绿化很好,居负责人介绍,一年四季都有不同的树木和花朵。园丁也定期为花木修剪保持它们良好的生长态势。
3每家每户都有专用的停放自行车和机动车的地方,另外还有公用的停车地方。道路畅通,交通无阻。
该小区的不足
1地方比较小,缺少一些医疗和保健场所和相关设施。
2保安年龄相对大了点
3业主之间的交流比较少,社区活动开展不多。
整改建议
1利用部分闲置或多余的资金招募些年青的保安,以便增强小区的保安人员的队伍建设。若是资金不够,可以向居民们进行宣传,相信为了维护大家的利益,只要有合理的原因和理由,业主还是会配合的,会适当多处一点物业管理费用的。
2适当地在节日举办一些活动,增进各业主之间的关系,加强了解。
新城花园物业管理
背景
该小区位于苏州工业园区现代大道,毗邻邻里中心。小区共有34幢1575 个住户,属于苏州工业园区建屋发展有限公司管理。最早的房子建于98年(多层楼房为主),99和XX年又新建了一批新的套型的房子(复合型,高层为主)。居住者大多为白领或以上人员,整体素质较高。
居民调查报告统计
新城花园居民对小区的安全状况普遍评价较好
新城花园里居民对小区的卫生状况普遍评价较好
新城花园居民对小区的交通状况普遍评价较好
新城花园居民对小区的绿化景观普遍评价较好
新城花园居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价较好
基于上述情况,新城花园居民对小区的整体普遍评价较好
该小区的优点
1新城花园物业服务的宗旨是"业主下班,物管上班"。也就是说,无论什么时候,都能找到相应的人员为业主服务。修理工们顶着炎热,挨家挨户地上门服务,他们无怨无悔。门口站岗的女保安工作也是一丝不苟,对每一个来访的车辆都做好相应的盘查和发放通行证的工作。
2基础设施建设较好,健身锻炼的地方,小朋友嬉戏玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常见面,话家长,增进彼此之间的感情。适合交流的场所很多。
3绿化覆盖率40%。小区内种植了很多四季常青的植物,自然景观很漂亮。
4管理有序。各类的收费的标准都明确地贴在橱窗里,一目了然。保安和修理工都配有对讲机,各个类型的工作人员之间的交流比较方便。
5远离市区,噪音较少。
6地理位置好。园区的道路宽敞,环境好,靠近邻里中心,各项配备都有了而且各项活动也比较多,如一年一度的美食节。
7园区的管理和建设理念较先进。苏州的工业园区引用了新加坡先进的管理和规划模式。在几个附近的小区周围建设有配套设施完善的邻里中心,充分实现资源的优化配置和共享。
该小区的不足
1预留车位不够,部分自家车没有地方停靠而占用了有限的人行通道。
整改建议
可以将部分空地划出露天车位,解决当务之急,但是要合理规划场地,不能影响居民的正常出行。但此方法治标不治本,强力建议今后规划的小区要提前预测小区发展水平,留好一些空地。
经过对几个小区的抽样调查,我们得出以下结论
1. 小区的物业管理水平受到小区硬件设施的影响,一般来说,那些老新村由于建造时间比较早,基础设施差,道路泥泞,居民楼破旧,小区门卫管理水平较低,且年纪较大。小区内绿化景观较少。相反 那些新建的小区,其中包括园区的公寓,花园小区,古城区的封闭式小区,由于建造时间较晚,基础设施齐全,物业管理相对容易,物业和居委会也有条件对小区的不良状况进行整改。
2. 小区物业管理不只是物业部门的事,它需要生活在小区内的每一户居民的共同参与。物业管理只是扦个头,在具体细节的实施执行上,都得靠居民大力配合。同时,从另一个方面来说,该小区的物业管理水平也受该小区居民自身素质文化水平的高低。在采访的几个小区中,我们发现,越是高档的小区,里面的居民越是配合你做调查。他们会在小区内找个阴凉的地方和你慢慢谈(当然,前提是他们有时间)。而在相对低端的小区,在采访过程中,我们得知,有些居民为了自身的方便还支持小区不良行为的发生。譬如,让拾荒的进来捡垃圾。有些居民自身素质不高,乱丢垃圾,却常常抱怨小区环境差。
3. 我们发现小区物业和社区管委会应充分合作才能把小区物业搞上去。在小区物业管理中,很多牵涉到居民的教育宣传问题,这些问题本来不应该是物业管理的事,是社区的事。现在社区和物业缺乏沟通合作,那些软件上的事就很少能办好。提高小区物业水平的一个重要途径是培养居民的社区责任感,即社区意识。把自己的小区当成自己的家来对待,那么那些问题何愁得不到解决呢。
4随着人们的物质生活的丰富,一些人家养的宠物所造成的噪音、环境问题也被人们所关注。
5发展物业要有远见,要充分考虑当地的经济发展,人们的需求,如车位问题,现在成为不少上世纪末发展起来的小区的一个破位棘手的问题。配套设施也应该尽量完善,或者留有升级和改造的余地。人性化的管理才会赢得广大业主的喜爱
6物业管理费用上的一些争议
苏州物业费按户还是按面积收,很多居民的看法都不同。下面是我们通过调查得到的一些较为可靠的数据。
小区名称 物业管理收费标准 每户年物业费(若按面积则100平方米)
娄江新村 每户每年36元
胥江华庭 米/平方/月 1.1元 1320元
新城花园 (多层) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每户每年72元
华阳里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每户每年60元
以上大多不包括车位(若业主没有专用停汽车场所)的费用。
城区200余家物业管理企业,承担着大量的新村管理,但目前普遍遭遇物业费难收的尴尬。去年9月1日《物业管理条例》施行以来已有半年多时间,采访中听得最多、反响最强烈的话题是"物业费难收"与"管理不到位缴什么费"。一些老新村,近年也纷纷成立物业公司后虽经改造整治,新村环境面貌大变,但仍然遭到物业费难收的尴尬。居民说得最多的是乱停车影响行走,治安问题让人不放心,自行车失窃现象时有发生。还有,小区物业公司从来未向业主公布账目。物业部门对此也有苦衷,深感无能为力。小区业主不交物业管理费总有其原因,但最主要的是,我们需要要真心实意地想办法把问题解决。例如可以与业主委员会进行协商解决或者向居民宣传,作好沟通工作。有关人士认为,物业管理正在逐步走向市场化,一方面物业管理部门的服务要到位,为业主提供良好的物业服务;另一方面没有业主委员会的要尽快建起业主委员会,选择自己中意的物业公司来管理新村,让业主委员会站出来替大家作主。
总之,事在人为,相信在大家的努力下,苏州居住小区的物业定会发展得越来越好,居民的生活也会因此锦上添花的。
八 社会实践调查心得体会 :
(一)英师1212 李燕青
八月的天气异常炎热,但是很多人还在工作。当我们走进一个个小区的物业管理部门时,看到的几乎都是工作者忙碌的身影。老城区的琐事很多 居民纷争很多,抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的问题。如楼江新村,有时候在处理问题时法律和道德会有违背情况。当地命令禁止在小区的道路边摆摊,但是,有一户特困户,家里就2口人,老爷爷和一个45岁的傻儿子。只能靠每天在路口买鸡蛋为生。还有一家杀鸡的也是的。家里情况特殊,没有别的经济来源。多年下来,一直这样,在管理者的通融下过日子。当我在路边亲眼看到那个白发苍苍的老伯时,真的很受感触。大热的天还是在卖鸡蛋,虽然收益微薄,但是也日复一日,年复一年地做着,真的是不容易啊。只有在真正的走进社会的过程中,才能深切体会到其中的艰辛。
我们的调查过程不是那么容易的 ,找到有关部门大多要实现预约打电话才行 ,特别是园区,那边的管理比较严格,以切都要按规矩办事。碰巧的是,遇到一个我们学校毕业的学长在那边工作。调查之余更多了一份亲切感。相反,一些全封闭式小区,态度不是很好。我们完全被拒之门外,连小区的大门都没能踏进去。即使解释再三,人家还是不原意解释我们的调查。
为了获取更多的材料和信息,我打了不少电话给昔日的好朋友,他们对于都很配和我的工作,提供了不少有价值的资料。期间,我还去了苏州的吴中区,作为新纳入的区域,有一些小区规划和管理还是很不错的(可见照片简介)。虽然我们这个调查小组只有两个同学,而且是跨专业的,但是仍然能感受到团队的力量。充分发挥了1+1>2的力量。合理的分工合作在有这篇大家都很满意的调查报告,可以说,它倾注了我们的热情、心血和友情。
通过这次几乎是宽专业的社会实践调查,我学到了很多。不仅是有关物业管理的一些皮毛的知识,更重要的是提高了自己在解决和处理问题的能力。与那么多的业主及管理人员的接触后,相信在今后的日子里,我一定会努力学习,多积累点为人民服务的本领。为社会贡献自己的一份微薄的力量!
(二)12城规(1)班 姚之浩
经过这些天的小区物业调查,我对小区物业管理的认识从感性上升到了理性。以前总会抱怨小区环境有多乱,基础设施有多蹩脚,并且会把这些不好的现象统统归结为小区物业没做好。其实物业管理是一件全民参与的事。物业管理部门只是起到一个主导作用。物业管理部门在小区中起到了一个大管家的作用。但再好的管家也要有一些资金来维持日常开支,管家的主人要给予管家支持,这点支持不光是口头上说说罢的,更重要的是主人和管家共同参与家庭里的各项日常事务。在小区里,家庭的主人身份责无旁贷的由小区居民担当。譬如说,小区要搞好卫生,必须要求每户居民都能自觉把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶需要居民自觉关闭好。物业加大力度安排人员清扫道路,居民就要自觉不乱扔垃圾。再譬如,娄江新村收旧货人员入境的问题,除了物业上要严厉阻止拾荒者进来,小区居民更应该"不去做那些人的生意"。
另一方面我觉得小区物业管理还需要它的同级和上级部门的大力支持和合作。对于一些硬件上的问题,只有通过向上级反映才能得到改善。在同级部门中,小区居委会要和物业管理通力合作。物业上的政策的实施正如上面所说的需要居民的大力配合,需要居民有这种社区意识,家的责任感。而那些所谓责任感,意识的培养是物业管理的职责,除了一部分是居民自身的责任外,还有一部分是应该有居委会承担起来的现代社会中,居委会应该更积极的组织小区的精神活动,通过活动培养居民的社区意识。特别是一些老新村,小区自身硬件较落后,有些早期规划和建设上的问题一时很难解决,更需要当地居民有一份家的责任感参与到小区的物业管理当中,并以次来间接的或多或少的弥补硬件上的不足。
以上是这些天调查和总结的一些小小的心得体会,可能还有很多问题我们没发现,我们的理解和建议也可能很多方面不合理,但我相信,只要我们从此关心起小区物业管理,随着我们认识的不断加深,我们终究会找出一条解决小区物业问题的出路的 。
(完)
九 社会实践调查相关材料(详细内容见附页)
1 照片
2 调查问卷
物业调查报告3
到了一年的年底,也到了一年中该交物业管理费的时候了。但一年的管理费却要1000多,我实在不理解,为什么物业并没有在我们生活中起很到很大的作用,却要交纳那么多钱。于是,在好奇心的驱使下,我上网调查关于“物业管理”。
原来,物业管理是一种服务,它以物业为管理对象,以广大业主为服务对象而定位于社会人群。迄今为止,中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间,也是一个有一定年龄的行业了,也具备了一定的规模和形态。由于经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求,物业管理是房地产商品经济发展的必然产物。
一、物业管理的由来
以萧山的物业管理发展为例。近年来,萧山城市发展的日新月异,伴随着城市的发展的还有新式社区如雨后春笋般地涌现。“汇宇花园”、“绿都四季花城”、“白马公寓”这些新社区和“崇化社区”、“高桥社区”、“新桥社区”这些老社区有着明显不同。当然我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化?这种变化有什么制度价值?于是,我调查了我区的三个小区“崇化社区”、“汇宇花园”、“南市花园”的基本情况来逐步研究。
传统社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的,居住者不是通过市场交易价格购买房屋,而是作为工作单位的成员进入居住区的,因此居住者不是房屋的产权人。房屋的产权属于居民的工作单位(集体)或者国家,居住社区的物业管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司。居民或单位交出的物业管理费用只具有象征意义,不能平衡物业公司实际的支出成本,这些费用要么由政府贴补,要么由单位组织统一负担。在传统社区中,物业只承担了社区管理的部分职责,主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理职能,如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等,是由政府机构(街道及有关部门)或准政府机构(居委会)来承担的(例如:“崇化社区”)。
而新式社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的,因而居住者是房屋的产权人。于是,出现了一种对等的市场关系:业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务,物业公司则以提供服务作为交换,从业主的购买中获得生存。同时,也有了相关与物业管理的法律与条文(例如:《上海市居民小区管理条例》)出来,这意味着,物业从社会管理者,转变为社会单位,从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高,却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉(例如:“汇宇花园”、“南市花园”)。
二、物业管理的发展
随着发展,便有了“物业公司”这一类代理管理责任的企业,甚至有了品牌。目前全国物业管理企业总数已超过2万家,更多企业仍如雨后春笋般涌现,物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代,是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。
例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年,是天津市物业管理“十强”企业,具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式,目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目,同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的.金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新,先后实现了全市七个“第一”:第一家实行袋装垃圾;第一家成立小区居委会;第一家成立社区医疗保健中心;第一家业主大规模捐赠花木;第一家实行义务监督员制度;第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”;第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。
到20xx年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业,紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业。这些足以说明名牌竞争的优势,也足以说了国内物业管理正逐步迈向正规,并不断发展。
我查了许多关于物业管理得资料,再观察我们“汇宇花园”。小区大门口站着4位身着制服的保安,保安室里有9台监控录像,每天晚上也有保安通夜巡逻来保卫小区安全;路上穿着黄色工作服的环卫工人在打扫小区卫生,楼道的清洁也是有这些工人一周两次的打扫来维持清洁的;小区的游泳池也是有人管理并维持清洁;小区的健身设施有专人维护管理;包括道路、路灯等有专人维修;……原本是觉得每平方米5角的物业管理费是花得不明不白,现在明白了物业公司存在的必要性与重要性。
党的十六大报告明确要求“完善城市居民自治,建设管理有序、文明祥和的新型社会”,物业管理是在城市悄然发生的历史性进步。作为基层直接管理社区的政府,要看到社区的这种社会基础性关系的变化,并支持、保护它们的发展,严格依法进行管理。这样,我们就可能朝向国际一流社区发展!
物业调查报告4
1、物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,加强居住小区物业管理,改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍,实地走访了部分业主和物业服务公司,对一些居民进行了调查问卷,通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下:一、物业管理工作的基本情况据调查,某小区位建筑面积72374。23平方米,其中住宅建筑面积约71280平方米,共计25栋792户,始建于XX年,全部为多层住宅楼,每户面积约90平方米。于XX年交付,入住率达到87%左右,居住覆盖率呈上升趋势,小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业。
2、服务公司拥有管理服务人员18人,小区只有一个主出入口,属于全封闭小区。设有地上停车位153个,以及地下停车场,配置了一处儿童娱乐园,有独立的物业管理用房,小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。
二、小区物业管理存在的问题
1、物业管理企业反映存在的问题:一是业主对物业服务的意识谈薄;二是房屋维修养护责任意识不强,产权归己,维修自理的观念没有树立;三是不服从管理,乱扔杂物现象时有发生,自律意识淡漠;四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费;五是前期配套设施不完善。
主要表现在:中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等;六是物业可使用费用太低,导致物业企业不能正常的服务和运。
3、行。该物业公司管理人员介绍:该公司现有职工共计18人(其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人)。人员工资每月就需要2万多元,而就算全额收取物业费才2万8千余元,根本就不够企业的正常运行,只能雇佣一些退休工人,否则企业根本无法维持。 2、业主反映存在的问题:本人分别对小区部分业主进行问卷调查,业主集中反映的问题主要有:一是物业管理开始比较好,但一个月以后就不行了,门卫的雇佣都是老人,反映比较慢,从而失窃的现象时有发生;二是小区内的监控没有发挥应该有的作用,失窃过后出现监控死角;三是外来人员以及车辆进出比较随便,平常大清早就有人在小区内叫卖,影响业主休息,管理没有到位。
4、;四是公共设施损坏不能及时维修;五是楼道卫生不能按时打扫,往往是一个星期才能打扫一次;六是宣传不到位,不知道物业到底是干什么的,也不知道有业主委员会这个机构。 3、调查发现的问题:一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司,聘用人员没有一人取得物业管理上岗证,从业人员整体的素质不高,服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差,只能做到最基本的环境卫生及绿化维护,对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传,整个小区没有相关的物业宣传,未按规定公布收费项目以及收费标准,物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不。
5、对称。随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增强,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清,有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决,使业主和物业管理单位矛盾日益突出;二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多,不交费的理由更是多种多样,主要表现在:房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等,都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0。4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右,空置房只收取部分,物业费不能按期缴纳,就会造成恶性循环,如此恶性循环,直至物业企业把心事都放在了收取物业费上,而无心服。
6、务导致服务质量下降,广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴,其他毫无办法;三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会,主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。
三、对策和建议
1、加强宣传,广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业,为确保小区物业管理工作的顺利开展,物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动,公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况,让业主明确交的物。
2、业费用在那里了。让市场经济观念深入人心,增强业主物业管理消费意识,花钱买服务的意识,让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的'优劣,使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层,调查研究,摸清社情民意,广泛听取业主意见,科学制订物业管理方案,为小区物业管理的顺利实施提供保障。
3、理顺关系,明确职责。物业管理是一个社会性工程,涉及面广,情况复杂,为确保工作的正常开展,必须协调各部门,明确职责,理顺关系。一是要协调与某企业的关系,要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题,解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料,更好的明确小区的死角,加强对死角的监控力度;。
4、二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系,分清、规范相互之间一些具体环节的权、责,营造有利于物业管理的外部环境,这是搞好小区物业管理的重要环节。
5、提高认识,明确责任。目前,小区的业主自治自律意识比较差,政府要硬性规定实施业主委员会制度,使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督,居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调,促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同,仔细斟酌条款,确定服务项目和服务费价格,并定期召开业主大会,监督经费使用情况,受理业主投诉。对于热难点问题,物业管理企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定。
6、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施,尽量聘请专业的保安队伍,为物业管理工作顺利开展提供基础保证,解决部分车辆乱停乱放现象,对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。 。
物业调查报告5
物业管理问题是加强社区建设,构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看,物业管理方面的投诉一直居高不下,年年都是热点、难点之列。仅今年上半年,我办就接到此类投诉890余件,主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此,我办于近日进行了调研。
一、小区物业管理基本概况
我市物业管理自1998年起步,现已有物管企业61家,其中二级资质企业3家,三级资质企业48家,暂定级企业10家,从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个,总建筑面积668.69万平方米,其中已成立业主委员会的有81个小区;在建住宅物业管理项目(实施前期物业管理)27个,总建筑面积480万平方米。这些管理项目中,荣获物业管理部优称号的1个,省优称号的20多个。
二、小区物业管理存在的问题及原因
随着城市建设的快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出,其中既有业主和物业企业主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面:
(一)业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增强,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强,“产权归己,维修自理”的观念没有树立;二是不服从管理,乱装修、乱搭建屡禁不止,自律意识淡漠;三是不按时交纳或不交纳物业管理费,尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样,物业服务不到位自不必说,房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环,直至物业企业服务质量下降,干脆关门走人,广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷,最终两败俱伤。据了解,目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难,物业管理工作难以为继,无奈撤出,涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。
(二)企业对管理服务的定位不准确
我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低,素质不高,很难树立科学的管理和服务理念,加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在:一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正当要求不能满足,更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决,直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发,出租车棚、地下室等,用于经营谋利,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
(三)老旧小区基础条件不配套
我市物业管理住宅小区分为三类:一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区,占全市物业管理住宅区面积40%;二是实行半封闭管理的住宅小区,占全市物业管理住宅小区面积的21%;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区,占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中,老旧住宅区面广量大,建设标准普遍不高,历史欠账多,硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在:一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低,无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏,大多是敞开“不设防”住宅小区,无法实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅,经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理,常年失养,地被植物逐年减少。六是收费率低,每月每户在4—10元,且只能收到50%,物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。
(四)开发商遗留问题的解决不到位
开发商遗留问题突出,相关部门没有按规定进行验收,严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确,对交付使用环节缺乏有效监督,一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善,业主未得到承诺利益,引发物业服务收费矛盾,也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施,如:车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清,易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”,侵害了业主利益,留下了隐患,加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后,房屋质量问题陆续暴露出来,物业公司难逃其咎。此外,物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。
(五)热难点问题影响物业管理正常运作。
1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门,而是交由其子公司,即属下的物业企业管理,留下隐患:一是水、电是专业设施,物业企业维护能力不足;二是出了故障后,与专业部门相互推诿扯皮;三是开发企业一旦改制,先天不足的物业企业又承担不了相关责任。
2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点,涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时,内部管道口径小,且部分地区地势高。近几年,我市东南成片开发了许多小区,管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案,只有在小区新建加压泵房才能彻底解决,而其所需资金却又难以落实。
3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生,物业公司有畏难情绪,也苦于没有处罚权,无法尽责,只得放任自流。
4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低,调整艰难,严重影响了正常使用;二是部分物业企业人员工作责任心不强,主动维护小区照明设施的意识淡漠,只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。
(六)现行物业法规操作困难。
1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管,责任主体不明确。
2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住,租户接水、气,存在安全隐患,居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请,符合安装条件,就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。
3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定,脱离了我市市情,难以操作。
4、成立业主大会的规定过于繁杂,又缺少行政的辅导与帮助。
三、解决物业管理问题的几点建议
1、加强政府管理和引导,完善物业管理法制建设。
在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上,进一步出台更加完善可操作性的`实施细则,明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务;深入宣传相关法律法规,让广大业主了解物业管理的重要性,履行相关义务,积极配合物业企业做好管理工作,同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益;进一步规范物业企业工作行为方式,完善招投标制度建设,引入竞争机制,把优秀物业管理企业引进来,以改变物业从业人员素质差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够的落后状况。
2、提高业主意识,加快业主委员会制度规范化。
相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同,仔细斟酌条款,确定服务项目和服务费价格,并定期召开业主大会,监督经费使用情况,受理业主投诉。对于热难点问题,物业管理企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关,努力推进老旧小区改造。
开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时,相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关;要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序,坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管,为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度,努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设;物业管理企业要与社区紧密配合,加强对弱势居民的扶助。
4、实行重大事项报告制度,积极探索新的管理方式。
上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案,明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对 这类事件时应付的职责,还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话,24小时受理物业管理重大事件报告,各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话,落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局,物业管理企业和小区经理的工作考核内容,对未按规定报送通报,公布有关突发事件信息,不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件,借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法,积极探索多样化物业管理方式,不断改进和完善物业管理工作,努力为人民群众创造和谐的社会环境。
物业调查报告6
一、基本情况
审批中心为各窗口统一制作了审批流程图,印发了审批事项告知单和服务指南,实施了服务承诺八项制度,推进了政务公开,方便了办事群众。六是加强对入驻部门和窗口工作人员的考核监督。按市领导要求,借鉴南方经验,已将各部门入驻审批中心情况纳入全县重点工作目标管理考核范围,并占一定的分值;在发展党员、评先、评优、评模、选拔后备干部、提拔干部等方面,应将审批中心单列并在中心进行考核,使表现突出的窗口工作人员能得到奖励、提拔和重用。七是贯彻落实好全市行政审批服务工作会议精神。全市行政审批服务工作会议之后,审批中心按照上级会议要求,迅速开展工作。中心领导多次深入有关入驻部门,与部门主要领导进行沟通、协商,就审批项目进驻、人员落实、电脑配置等问题研究解决办法,在审批中心的积极运作下,有些单位近期将审批项目纳入审批服务大厅集中办理。八是发挥审批中心平台作用,切实加大招商引资工作力度。经过我们确定专人、多方寻找门路、积极运作,已初步与长春一家客商达成投资协议,并在乌鸦泡镇建一木材加工企业,投资金额200万元。九是认真总结并在全市会议上介绍了我县审批中心建设经验。我县是哈市各县(市)中首家正式揭牌对外办公的行政审批服务中心,市政府有关领导认为xx县委、县政府对审批中心建设高度重视,起步早、进度快,工作推进力度大、效果明显。在今年全市行政审批服务工作会议上,市领导在讲话中对我县工作给予了充分肯定,我县《依法行政便民利商开启行政审批绿色通道》的工作经验在会上作了交流。
二、存在的'主要问题
目前我县行政审批改革工作的整体情况而言,虽然运行较为平稳,但与先进发达地区相比,与我县经济发展相比,与投资者、居民的期望相比,与县委、县政府的要求相比,还存在较大差距,致使改革缺乏一定的深度和广度,多数企业和民众对行政收费项目之多、手续繁杂问题意见较大,主要表现在以下几个方面:
1、少数单位认识不够到位,缺乏改革热情。少数单位负责人大局意识、组织纪律意识淡薄,过多地强调困难性、习惯性,对县委、县政府有关审批项目进驻和办理政策、规定执行不力、落实不到位。
2、行政服务中心管理的职能不强。行政服务中心与各窗口单位只是一种协调服务的关系,虽然县委、县政府赋予了一定的管理权力,但实际上很难运用到位。
3、前店后坊现象仍然存在。有些单位没有在中心设立窗口进行集中办公、公开办事。少数单位为保住自身的审批权力,对一些重要的审批事项仍未做到应进尽进,存在小权进、大权不进,将重要的服务项目、关键的办事环节,仍放在本单位办理,把行政服务中心窗口作为收发室,两头受理、收费标准不一的现象依然存在,严重弱化了中心的服务功能和服务质量。如地税部门在行政服务中心设立了窗口,而国税却没有。地税进中心,但税务登记却没有进。
4、项目设置不合理,综合功能发
挥不明显。行政服务中心设立之初,被片面地理解为集中收费,在项目设置上过多地考虑收费项目,行政审批职能相对弱化;极个别窗口单位内部管理松懈,机制不顺,前方和后台缺乏衔接;导致一站式服务功能不能充分发挥,在项目衔接上,出现断链现象,集中、高效、协同的服务链条和网络还没有完全成型,未能充分发挥出集中、整合的综合服务功能。
5、普遍缺乏改革的主动权。依据国家有关规定,行政审批事项的设置与取消,其权力在于省以上行政机关。而县及县以下只是具体的执行者,根本无权规定或调整上级机关设定的审批程序,更谈不上取消审批事项或进行其他处理。基于这种状况,改革其实是一种自上而下的行为,如果上级机关不给予必要的授权,县及县以下的行政审批单位只能被动地进行改革。少数单位对一些并不需要由其审批的项目,其上级主管部门却要求有其审批意见。对同一审批事项涉及前置审批的,特别是民爆器材、矿山、化学危险品的经营审批,国家有明确的审批条件和期限规定,一昧地强调简化程序和压缩时限有一定困难。
物业调查报告7
一、调查目的:
为更深掌握书本上的物业管理理论知识与实际工作的相结合,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律。通过对望开物业管理有限公司的物业管理进行调查,能更深刻认识到物业内容,管理,服务,及其专业知识的运用。
二、调查对象
望开物业管理有限公司
三、调查成员:
刘梓程
四、调查方法:
资料法、问卷调查法、现场观查法
一、公司简介
望开物业管理有限公司乃长沙望城坡经济开发区房地产开发总公司下属专业从事物业管理的全资企业,公司成立于1995年,自成立以来,采取深圳物业公司的先进管理模式,创造了良好的服务形象,并成为长沙市首批物业管理企业的佼佼者。望开物业注册资金1000余万元,资质为三级物业管理企业。公司下设方圆广告公司、岳麓区最大的室内集贸市场和摩托车市场,并拥有临街商业门面4000多平米。雄厚的资金实力,规模健全的运行机制和广阔的发展前景,使望开物业在市场竞争中形成了强大的优势,先后接管了望城坡地区的望开区办公大楼、开发区职工宿舍、四合院安置综合楼、憩园小区等小型商住区3万多平米的物业管理工作;接管了阳明山庄14万平方米的大型住宅小区和长沙高新技术产业开发区“麓谷”市政设施3.5平方公里的物业管理工作,并且还负责管理开发区2.5平方公里的自来水管网。20xx年,公司又顺利的接受了台湾鸿升置业的委托,管理其在长沙市中心开发的3万多平米,22层超百米的高层综合性楼宇“鸿仪大厦”。经过七年的发展,望开物业已拥有员工136人,管理人员32人,专业技术执证人员36人。其中,大专以上学历占总人数的70%以上。望开物业的宗旨是“服务到永远”。
二、存在的一些问题及解决方案
A.小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出,其中既有业
主和物业企业主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题。具体表现在以下几方面:
一)业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增强,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强,“产权归己,维修自理”的观念没有树立;二是不服从管理,乱装修、乱搭建屡禁不止,自律意识淡漠;三是不按时交纳或不交纳物业管理费,尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样,物业服务不到位自不必说,房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环,直至物业企业服务质量下降,干脆关门走人,广大业主也深受其害。。据了解,物业管理企业因收费难,物业管理工作难以为继,无奈撤出。
(二)企业对管理服务的定位不准确,我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低,素质不高,很难树立科学的管理和服务理念,加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在:一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正当要求不能满足,更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决,直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升,(在与业主的交谈中了解到大门处的保安,总是歪歪斜斜的坐着,从来不盘查任何进出的人,哪些推销员敲门推销、贴小广告方便得很)。二是物业管理企业从自身经济利益出发,出租车棚、地下室等,用于经营谋利,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益,(占用5楼架空层,并出租牟利,甚至还在5楼的屋顶花园养鸡!5楼的设计用途是作为给全体业主休闲的场所,并计入公用面积要全体业主分摊了的。5楼的物业用房产权也是归全体业主所有的,但现时已经被物业公司大肆出租!地下停车场是归全体业主共同使用的',如有停车费收入也是归全体业主所有的;即使只按每天停100台次车计算收费,业主每天就被物业公司侵占了1000元,一年就是好几十万!)
门口是物业用房被出租办成了打字复印、卖烟的商店,进门以后是琳琅满目的广告,电梯更是广告的世界(只是电梯间保持持续的脏)!电梯所到的每个楼层、包括电梯门本身,也被物业公司整成了广告间。这还不包括不定期的接纳各色商品占用大堂搞促销
三、从来不曾存在的业主委员会,经物业公司一通莫须有的操作,呼的一下就成立啦!
从没见到过委员会的委员们收集业主的意见和建议,倒是听说了委员们有怎样怎样的费用和待遇。这才是真正可怕的!业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。
B.解决物业管理问题的几点建议:
1、提高业主意识,加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同,仔细斟酌条款,确定服务项目和服务费价格,并定期召开业主大会,监督经费使用情况,受理业主投诉。对于热难点问题,物业管理企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定。对于物业管理费用的收取,在物业管理公司内,着重的也是物业管理费,他是物业管理的关键,物业管理小区的基础就是在于物业管理费,物业管理费用支撑着小区的日常工作的进行,对于物管费用的收取,小区内的业主的缴纳意见就各抒己见了。通常大部分业主会主动缴纳,但总有那么一小部分有各种理由拒交费用,要达到收费率高,也是一件很难做到的事,跟业主的素质也是有关系的。
2.(1)加强物业公司工作人员的培训。让他们明白自己的责任,职责,在每天的工作中要认真对待,应遵循公司的各种相关的规定,条例,认认真真的做好自己的工作。物业管理员要起到监督的作用。对于小区的保洁,保卫,环保,绿化等各项工作的展开,物业管理员,应对各位工作人员进行讲解,对他们进行培训.
(2)重视物业管理的重要基础工作——设备管理。对于设备管理,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用。等等。
(3)搞好小区的清洁卫生,为小区树立了良好的形象。同时小区卫生质量也是决定物业管理水平的重要因素之一。每天要对小区的清洁卫生工作情况及清洁工进行不定期的检查和巡视。清洁用品,工具,残旧的要及时更换,卫生间和公共区域的清洁用具要分开,公共区域抹布每季度更换一次;对小区每个角落都要做到落实,如公共场所没有蜘蛛网,无积水,无尘土等;垃圾清运,垃圾清运是否准时,是否日产日清,清运是否干净,垃圾清运过程中散落地面的垃圾是否清扫干净,是否每周清洗垃圾桶内外一次??
(4)所谓细节决定成败,不管从事何种职业都有注意细节,特别是从事服务性工作的工作者,必须要一丝不苟,既然选择了物业管理,就要对业主负责,不可以物业管理企业从自身经济利益出发乱收费,或者收了费不做事。
3、在重大节日,物业公司与其接管的小区可以举行晚会,增进物业公司与业主、业主与业主之间的感情,有利于日后的物业管理。
三:调查总结
1.在调查中,对于物业管理工作人员的工作内容切实真正的了解到了很多。作为一名物业管理员,在小区内,一定要做到认知负责,为区内的业主提供一个安静,干净的公共环境,做事多多考虑业主,但不是所有都往业主身上想,做事应实际,真实,不欺骗作假。诚信真实的为业主服务。。
2.通过调查,对管理处的设施管理设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解,加深了我们对物业管理知识的理解,丰富了我们的物业管理知识,使我们对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。
3.通过调查,我们了解到现在物业管理在社会上没有得到全部人们的认同,因此我们应该加强物业管理重要性的宣传力度,提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传,使公众对这新兴行业有正确的认识,令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与,以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通,利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时,使新闻媒体了解行业的政策法规和特点,体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣,取得他们的理解、同情和支持,从而通过媒体的正面引导,推动物业管理行业健康地发展和壮大。
物业调查报告8
一、调查目的
改革开放以来,随着我国社会主义市场体制的建立和日趋完善,国民经济持续稳定的发展和人民生活水平的逐步提高,专业化的物业管理模式也逐渐走进人们的生活,为人民服务,为人们熟知,物业走近一个逐渐完善,逐渐自我提升的过程。进入物业市场,了解物业现状,深入物业实践,将理论与实践相结合,积累经验,总结知识,了解问题,提升专业水平,打好专业基础,最终服务物业,贡献物业。
二、调查对象
天津市开发区殴思诺物业管理有限公司
昌黎分公司管辖小区——竭石花苑
三、调查人:常金香
四、调查时间:20xx年8月21日
五、调查内容
欧思诺物管有限公司,总部设在天津市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小区物业管理项目。该单位属于三级资质物业管理公司,物业管理范围广泛,物业管理类型多样化,集服务、管理与经营一体化。
“竭石花苑”位于昌黎县东区,属社区物业,它是一个环境优美,管理完善的花园式住宅,获河北省建设厅“优秀小区”称号。内部设备设施齐全,保安、消防、环境等管理到位,给人们一个安适、休闲的优雅环境。当日正执周末,孩子们在儿童娱乐设施上尽情的玩耍,大人们也忙里偷闲地打着扑克、下象棋,也有人正向物业人员反映问题……融入物业,让我感受真实的物业服务。
调查结果显示:人们对于这个新兴行业普遍认为有较大的发展空间,小区负责人高先生也表示,物业管理行业拥有巨大的发展空间与速度,他还乐观地表示物业管理在不久的将来将进入一个崭新的时代。是的,物业管理自改革开放以来,至今已发展成为一个拥有2万多个企业,数百万从业人员的企业,它已被住宅小区、工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼等各类不同性质的'物业所采用,被人们视作现代化城市的朝阳产生。
物业管理是一个涉及领域十分广泛的行业,其管理的对象是物,即已建成的各类地上建筑物,及其附属物的设施、设备和相关场地,而物业管理服务的对象是人,即物业的业主及使用人。调查显示,在该小区从业人员专业毕业生,相对比较少,而专业人员实践能力相对低下,在物业管理已发展为城市市区水平的情况下,加强专业人员的培训,加大专业人员数量是必要的。服务于物业,其管理人员必须具有系统地专业知识,这也是高先生特别提出的一点。物业管理企业的管理人员,不仅要有房屋建筑、给排水机里设备、局域网系统等工程技术方面的知识,同时也需要社会学、法学、管理学、经济学、心理学等各方面知识,也就是说,应具备文、理、工等多个学科交叉的知识结构。同时,更应加强理论与实践的结合,深入物业管理实践,将知识融会贯通,积累实践经验,反复学习总结,才能进一步提升专业人员的专业素质与技能,从而更好地服务于物业。
高先生还认为物业管理企业与高校合作培养物业人才,是一条可行之道,双方可以优势互补,给学生接触物业的机会,进行经验交流,提高学生的专业文化,也可以为企业带来一批批优秀的专业人才,促进物业管理行业健康发展。
物业管理做为一个新生的行业,在其发展过程中,也存在这样那样的问题和矛盾,诸如环境卫生、安全防卫等诸多原因引起的纠纷、投诉等都是等待我们急需解决的问题。物业管理服务的对象是人,要面向问题,解决问题。物业中存在的问题直接影响着物业管理的发展,要看重并及给予解决。诸如法律法规不健全,专业人员缺少,内部结构不完善等诸多因素影响着物业管理行业的发展,培育物业管理市场,规范物业管理行为,提高管理服务质量,已成为业内人士的共识。
通过整个调查,得出以下结论:
(1)物业管理将呈现巨大的发展空间与速度。
(2)对物业管理专业学生提出更高更深的要求,同时,也为高校培育学生提供了方向。
(3)物业管理存在诸多问题急待解决,要求健力健全法律法规完善竞争市场,提升物业服务质量。
总之,在整个调查过程中,让我更深入的了解物业,坚信物业管理行业将有一个崭新的未来,作为物业人,更好地服务物业。
物业调查报告9
随着生活水平与消费意识的提高,人们对小区管理提出了更高的要求,物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式,人们褒贬不一,引起了广泛的争论。对此,我们进行了关于物业管理方面的社会调查,现将调查成果与结论报告如下:
一、物业管理的性质:
物业管理与传统的小区管理方式(如家委会)相比有很大的区别。首先,物业管理公司是一个企业,自然是以营利为目的,所以所提供的服务是的。而家委会只是一个组织,是政府的一个部门,是非盈利性的;其次,由于物业公司是一个企业,所以有权力,也有义务为业主提供服务,而家委会却没有这样的义务。由上述区别中我们发现:由于物业管理是性服务,那么其总体服务水平一定在无偿服务之上,也就是说,物业公司提供的服务更加专业、更加周到。
二、物业公司对小区的建设:
为了使业主能够对自己提供的服务满意,物业公司都在积极地做实事,小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例,物业公司已为业主提供了体育器材、室等设施,并计划提供更多文体、商业类设施,大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力,使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的'小区管理方式。
三、未来的发展空间:
由于物业时新兴事物,所以有些细节问题还不是很清楚,业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样,物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信,随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加,物业管理市场将会更加规范,住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适,让我们翘首以待吧!
物业调查报告10
为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理,解决物业服务中的突出问题,努力改善城市人居环境,实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排,我们对全区56个小区,18家物业公司的基础情况进行了详细的调查,调查情况如下:
一、基本情况
我区共有物业公司18家,其中具有一级资质的物业公司1家;二级资质的3家;三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家;达到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家仅能达到20%。
我区现有物业小区56个,楼房937栋楼,住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋,住户5854户。其中省级示范小区15个;市级示范小区18个;其它小区19个。
二、存在的主要问题
(一)管理体制不顺畅,人为增加了管理难度。
政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰,权利过于集中在上边,形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管,而市物业管理部门有权管、却无人管的局面,人为地设置了管理障碍,增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层,管理的主体也应该在基层,只有这样,管理工作才能做到经常性、连续性,才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层,事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定,县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能,这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后,市里下放给区物业办的职能中,不具有对物业企业的资质初审(物业公司准入和退出初步审查审验权)和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县(区)政府有效监督物业企业履行职能的效力,因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时,区政府虽然成立了物业办,但没有相应的办公经费、没有公务车辆,无法实现有效的、经常性的管理。
(二)制度法规不完善,开展工作无依据。
物业行业系统(包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会)制度不健全,法规不完善,就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在:一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度,致使物业企业大多处在自由管理,随意服务的无约束状态,只有出现问题时,才有人去过问;二是物业企业即便不履行服务的职能,政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据,长此以往,问题越堆越多;三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据,致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止,危害极大。这些问题说明,在物业管理实践中,法规建设远远落后于住宅建设速度,制度和法规不健全,上述问题就会长期存在下去,物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。
(三)物业管理不规范,服务水平不高。物业企业内部管理不规范,整体服务水平较低,业主与物业企业之间矛盾重重,互不理解,导致了物业企业收取物业费成了难题,而物业费收不上来,服务就更上不去,长此以往,恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在,几乎全部业主对物业公司应该收取那些费,收费标准是多少,开展了那些项目的服务,收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开,一方面暴露了物业企业管理不规范的问题,另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本,服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念,物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知,我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外,其他公司多数连70%都难以达到,长此以往,形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位,业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区,问题更为突出,有的物业公司干脆关门走人。在我区,最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题;景南4号楼房屋无产权的`问题至今无法妥善解决。
(四)老旧小区基础条件差,管理上不去。
我区老旧小区基础条件差,历史欠账多,开发商遗留问题多,导致多数老旧小区管理跟不上,甚至是无物业管理。在我区,根据基础条件可把小区分为三类:一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区,占全区物业管理住宅区面积67%;二是实行半封闭管理的住宅小区,占全区物业管理住宅小区面积的23%;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区,占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中,老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多,小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出,这些问题长期得不到解决,物业管理在这些小区无法正常开展。
(五)物业企业准入不规范,缺乏相应的退出机制。在我区18家物业企业中,具有二级以上资质的物业企业仅有4家,三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司,大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业,公司管理不规范,服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中,没有引入竞争机制,没有建立相应的退出机制,致使物业企业管理不规范、服务的随意性大,交叉管理问题严重,重收费轻管理问题突出。在我区,甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。
(六)业委会成立难,群众参与度低。
由于物业管理在我市和我区还处于发展时期,参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解,缺乏主人翁意识,对成立业主大会参与物业管理漠不关心,再加上如今的小区业主来自四面八方,情况互不熟悉,利益诉求不尽相同,因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态,导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会,但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员,平时疏于活动,形同虚设,没有发挥其应有的作用,更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面,由于业主委员会的法律地位并不十分清晰,许多棘手问题难以处理,作为自治组织的业主委员会难有大的作为。
三、解决物业管理问题的几点建议:
(一)进一步理顺体制,增强管理效力。
物业管理工作要想从根本上得到改善,必须从体制机制入手解决问题。为此,政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门;必须使基层政府在管理物业行业的过程中,具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段,只有这样,才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时,市政府在批准各区成立物业办的同时,必须把办公经费和交通工具列入财政运算,确保工作能正常运行。
(二)建立健全制度,完善配套法规。
健全必要的工作制度,完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度,通过健全的制度保证,促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制,开展规范的管理和服务,向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息,通过向社会公开这些信息,让业主明明白白交费,清清楚楚接受服务。只有这样,物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。
(三)政府要主导老旧小区改造,逐步解决问题。政府作为物业市场的管理和协调主体,必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区,由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题,导致了老旧小区基础条件差,历史欠账多,管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入,这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展,我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此,政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时,要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度,改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题,逐步改善老旧小区的居住环境,从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。
(四)规范物业市场,建立竞争机制。
物业市场的供需主体是物业管理企业和业主,而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此,政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径,积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规,根据我市物业管理实际,严格、科学的把好物业企业的准入和退出关,建立科学的激励和竞争机制,杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制,建立严格科学的退出机制,让物业企业之间感受到竞争的压力,逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。
(五)加大宣传力度,逐步提高认识。
全社会(包括政府各部门)必须进一步提高对物业工作重要性的认识,增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能,是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说,物业是新时期构建和谐社会的重要因素,物业企业客观上承担了不少基层政府的职能,是城市管理的重要组成部分,是部分政府职能市场化的表现形式;对市民而言,物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序,有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素,也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用,特别要提高各级领导干部的认识,努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位,让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。
(六)依法成立业委会,逐步理顺供需关系。
在全区范围内,依法成立业主委员会,逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系,在物业管理上,形成良性互动。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织,这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者,而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用,增强他们的责任意识、维权意识和监督作用,另一方面通过政府行业主管部门,协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系,使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系,从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。
物业调查报告11
近年来随着房地产市场繁荣发展,我市新开住宅小区不断增多,加之原来的老旧小区,使得我市物业管理工作的重要性越来越突显,小区居民对物业方面反应的问题也越来越多,借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动,深入基层进行调研要求之机,就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下:
一、 我市物业管理工作的现状
㈠小区物业管理的基本情况
物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要,它关系到千家万户,因此,我市在20xx年9月就成立了公用事业管理办公室,主管和规范北镇市物业管理行业,通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施,将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。
目前,我市楼房建筑面积245万平方米,其中住宅面积为175万平方米,办公面积40万平方米,商业面积30万平方米。有住宅小区147个,有28个小区由物业管理企业管理,其余小区部分由所属单位管理,部分由业主自行管理。
我市物业管理居住面积已有90万平方米,9家物业服务企业取得物业服务企业资质,物业从业人员80人取得从业资格证书,新建小区物业覆盖率达100%,我市的物业管理工作从过去的建管不分,到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式,为提高物业服务质量,树立良好城市形象,发挥重大作用。
㈡住宅小区的特点
1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看,既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区(例如盛华苑小区等),也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区,小区楼间距小,绿化少,车位少,无人管理,物业形同虚设。
2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制,我市部分居住小区建成时间较长,遗留问题多。有的.小区基础设施差,配套不齐全;有的小区建设规模小,相关手续不完备;个别小区还是敞开式的,给物业管理工作带来一定难度。
二、存在的主要问题
1、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理,也出台了很多政策和法规,例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行指导和约束,但是由于物业方面的广博性与繁杂性,我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够,普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象,从业人员整体素质不够高,服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。
2、费率不统一,老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看,从1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看,收缴率高的如“港宇花园”达到98%,而有的老旧小区收费率低,更有甚者没有物业,只是业主自己交一点费用,用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用,造成收费难的原因是多方面的,一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决,引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一,收费高的与收费低的相比认为不值,不愿主动交费。
3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解,我市大多数小区都没有成立业主委员会,有些问题只是个别业主私下向物业反映,而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是:一是大多数业主认识不足,新的小区设施、管理要好一些,多数人认为没有必要;部分老旧小区开发的较早,那时没有专门的物业,只是开发商代管,由于赢利不高或收费率低等原因,对小区弃之不顾,造成无物业管理的现象,其业主认为业主委员会更无必要,造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉,组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强,即使有业主委员会,其成员组成复杂、人员良莠不齐,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立,但运作不够规范,管理机制不健全,无法真正地发挥其作用,最后不了了之,形同虚设。
4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室,但这种职能指导性的职能居多,对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外,物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,有时各种矛盾交织在一起,仅靠房管部门难以协调各方,容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区,最早追溯到家属楼的时代,大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题,加之规模小,户数少,大的物业公司不原接手,这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理,其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题,为了进一步加强我市物业管理工作,提高物业管理水平,提出如下意见与建议:
1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作,认真落实各项监管措施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议,着手制定物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用,以及双方的权利、义务、责任,进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容,组织物业相关人员进行培训,让其持证上岗,并要求物业公司保障其合法权利,减少人员的流动性,让其服务能高效、持续、稳定。第三,要健全完善物业管理各项制度,建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制,将物业管理纳入社区建设统一管理,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法,确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
2、统一标准,提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准,提高或变动收费标准时要征求广大。
物业调查报告12
公司基本概况
xx供电有限公司是xx电网公司全资子公司,现有在职员工x人。公司担负着xx县三镇四乡的供电任务。供电营业区内有xkv变电站2座,主变x台,总容量xmva;xkv变电站x座,主变x台,总容量xmva;xkv输电线路x条x公里,xkv配电线路x条x公里。通过实施农网改造和无电人口工程后,全县实现了村村通电。xx年实现供电量x亿千瓦时,售电量x亿千瓦时,上缴税金x万元。公司先后获得xx县第四届文明单位、玉溪市第五届文明单位、xx省第十一批文明单位、xx电网公司文明单位标兵、县级供电企业基础管理南方电网公司达标企业等荣誉称号。
员工队伍的组成及思想现状
公司现有在职员工x人,其中男职工x人,女职工x人,平均年龄x岁;初中以下学历x人,高中学历x人,中专学历x人,专科学历x人,本科学历x人;工程师x人,经济师x人,政工师x人,初级专业技术职称x人(助理经济师x人,助理会计师x人,助理政工师x人,助理馆员x人,助理工程师x人,技术员x人)。
为深入学习实践科学发展观,深刻领会科学发展观“以人为本”的核心理念,我们采取发放问卷调查表、召开座谈会、个别交谈的形式对xx供电有限公司的在职员工进行了一次思想状况调查。在现有职员工x人中,参加问卷调查的有x人,发出调查问卷x份,收回有效问卷x份,召集不同层面员工代表参加的座谈会一次,安排不同层面员工代表个别交谈x人次。现将调查情况综合如下:
1、问到“你目前最关心的问题”时,回答企业发展的x人,占x%;回答个人发展的x人,占x%;回答个人收入的x人,占x%。
2、问到“你目前最迫切需要的学习内容”时,回答专业技能的x人,x%;回答更高层次的学历教育的x人,占x%;其它的x人,占x%。
3、问到“你目前最希望公司为你提供”时,回答高层次培训的x人,占x%;回答提高薪酬待遇的x人,占x%;回答自我发展平台x的x人,占x%;回答职位晋升的x人,占x%。
4、问到“你对你目前工作是否满意”时,回答很满意的x人,占x%;回答满意的x人,占x%;回答一般的37人,x%;回答不满意的x人,占x%。
5、问到“对自己未来的期望”时,回答努力工作,提高能力,争取获得更大发展的x人,占x%;回答没有发展,做好本职工作就行的x人,占xx%;回答练练本领,过几年再说的x人,占x%。
6、问到“你认为公司的薪酬制度”时,回答有激励作用的x人,占x%;回答激励效果一般的x人,占x%;回答没有起到激励作用的x人,占x%。
7、问到“你认为公司的人力资源管理”回答非常合理的x人,占x%;回答比较合理的x人,占x%;回答不合理的x人,占x%;其它的x人,占x%。
在从调查结果的分析和了解交谈情况的基础上,我们进行了综合分析,发现公司广大电力员工普遍肯定近几年公司发展所取得的成就,亲历了公司从代管、股份制改革、资产整体上划成为全资子公司的整个过程,目睹了改制后电力建设的迅猛发展、经营管理能力的不断提高、管理制度及管理措施的不断完善和日趋规范,感受了电力企业从未有过的快速发展。特别是开展县级供电企业基础管理达标活动以来,广大员工切身体验了高标准、严要求、快节奏的工作理念。但是,随着我国改革开放的进一步深入和市场经济体制的建立,国民经济得到了持续快速的发展。在国民经济快速发展的趋势推动下,客观上也驱使了企业的快速发展。经济要发展,电力要先行,电力企业承载着巨大的发展压力。企业对员工也提出更高的要求,自然将压力传递到员工身上。员工也有迫切希望快速提高自身适应能力的愿望和需求,这部分员工占调查总数的x%。但是,极速而至、迎面而来的电力企业发展速度令在改制前吃惯大锅饭按部就班的基层电力员工一时缓不过气。因工作能力不能适应工作要求长时间加班而产生思想压力,因工作节奏赶不上不能按时完成工作任务被绩效考核而产生思想压力,因工作要求达不到工作标准导致长期工作效率低下而产生思想压力的现象,在基层县级公司较为突出。这部分员工占交谈总数的x%。
队伍的思想现状成因分析
由于员工队伍的组成除近几年吸收进来的为数不多学历较高的新员工之外,绝大部分是改制前企业转移过来老员工。这部分员工的年龄大小、能力强弱、学历高低都是参差不齐。企业在发展壮大的压力传递过程中,不同年龄、不同能力、不同学历的员工所能承受压力的能力又各有不同,在“压力变动力”的过程中产生的结果又各有差异,但共同一面是工作适应能力和心理承受能力都受到企业快速发展的冲击。面对快速发展带来的工作压力,呈现出以下三种情况:
1、年龄较为偏大的员工在企业工作的时间比较长,他们的思维模式和行为方式在长期的传统计划经济管理模式下已成定式,一时难以变革和更改,面对现代企业制度的建立和改制后企业的快速发展,他们的思想观念、工作理念、工作能力难以适应当今企业快速发展的需要,工作激情减弱,工作效率降低,思想情绪不稳,引导不当或关心不到位,还容易产生一定抵触情绪。
2、学历较高的员工大部分在企业工作的时间比较短,他们有年龄和学历优势,关心企业的发展,注重自身能力的提高,极想借企业的发展拓展个人的发展空间,视企业发展为实现自我的机遇。工作一腔热血,思想情绪稳定,学习勤奋刻苦,顺应企业的发展而改变自我的能力较强,是企业兴旺发达的后备力量。
3、年龄大小适中,能力显现平淡的员工,在企业也占有不少的比例。这部分员工在主观上有要求进步的强烈愿望,但由于自己吸收和消化知识的能力较为脆弱,工作适应能力和心理承受能力都受到较大冲击,渴望企业能提供更多的学习和培训机会。在工作中,这部分员工往往受技能的约束,工作上力不从心,思想上有一定的悲观情绪。企业也觉得这部分员工不论如何培训也很难跟得上企业的发展步伐。这部分员工思想波动较大,情绪较为不稳,极容易产生悲观失望的情绪而带来思想压力。
稳定员工队伍思想应采取的措施
科学发展观启示我们,一个国家、一个地区、一个行业、一个企业,要求得进步,取得发展,就要讲究科学发展,就要解决好当前利益和长远利益,局部利益和整体利益,个人利益和整体利益之间的.关系。在发展中,要始终坚持统筹兼顾,要始终坚持把人放在突出的位置,进一步理解发展依靠人民,发展为了人民,发展成果由人民共享的深刻含义。突出把握科学发展的关节点是人,明确最大的资源是人的资源,最大的发展是人的发展。把人的工作做细,把人的思想引导到位,把对人的关心体贴到位,促进最大限度地发挥人的主观能动性、工作主动性和工作责任心,是我们学习实践科学发展观的根本目的,也是学习实践科学发展观的出发点和落脚点。目前员工队伍存在的思想问题,是员工队伍内部自身发展不平衡的问题,是员工队伍如何适应企业快速发展的问题,实际上都是企业改革、企业发展、企业转型过程中必然要遇到的不可回避的问题。这些问题还集中体现在年龄上不能适应,观念上不能适应,能力上不能适应,工作节奏上不能适应。针对这些问题,要分门别类地采取不同的措施,应从三个方面入手:
1、对于年龄较为偏大的员工,要分析思想问题存在的根源。企业转型期显现出的员工思想问题基本上集中体现在年龄较为偏大的分员工身上,如观念上不能适应工作,年龄上不能适应工作,能力上不能适应工作,工作节奏上尤其不能适应。针对这些特点,每个层面的企业领导,首先要承认这部分员工存在,肯定这部分员工对企业作出过的贡献,从思想上、生活上、工作上关心、关爱、关注这部分特殊员工。加强思想引导,实施心理帮扶,安排他们做力所能及的工作,尽量避免他们与企业发生不必要的抵触对抗情绪,顺应他们安全着陆的愿望。
2、对于学历较高能力较强的员工,结合他们思想健康,心态良好,积极向上,能够顺应企业发展的特性,施予培养和鼓励为主的策略。这部分员工具有年龄、能力、学历的优势,他们承受的思想压力仅仅是工作节奏带来的压力,只要工作压力传递适当,教育引导及时,培养方法妥当,激励机制到位,加速他们自我实现的需求,这部分员工容易将“压力转化为动力”,从而成为促进企业发展的有生力量。
3、对于年龄大小适中,能力显现平淡的员工,要针对这部分思想情绪容易低落的特点,引导他们摆正心态,帮助他们树立信心,适当给予激励,增加学习培训的机会等措施来提高工作兴趣,激发他们萌发自我实现的需求。相反,帮助引导不到位,这部分员工容易将“压力转化为压力”。
化解企业员工思想压力的方式方法很多,上述几种只是针对本企业员工存在的思想状况而提出的几点建议,要真正化解企业员工在企业转型过程中带来的思想压力,还应该定期不定期地有针对性地发动工会、共青团组织多开展一些有益于企业员工身心健康的文艺体育活动,开辟网站论坛,畅通员工与员工之间、员工与领导之间交流沟通渠道,想方设法搭建让员工释放思想压力的有效平台。
物业调查报告13
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来,我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
二、铜仁市是本次调查的必然选择
铜仁地处中国贵州东南门户,各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展,经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上,能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此,在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后,我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题,采用抽样调查方式进行上门问卷填写.
在各位同学与广大市民的帮助和配合下,经过近20天的努力,我终于完成了本次实践调查任务的主要工作(问卷填写)。在完成问卷工作后,我现对问卷进行总结和归纳,终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
(一)物业管理主体方面的缺陷
1、物业覆盖率低,从业人员比例少,物业企业规模小,但发展较快。目前,铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区,但是,
在铜仁主城区分布较广泛,而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务,且为数不多。
2、专业性物业管理企业比例较大,但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的,但实践中也存在很多非专业性企业。
3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧,业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。
4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会,有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后,法律法规规定,必须组成和召开业主委员会。
(二)物业管理合同及其违约责任追究
物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此,它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。
在签定了物业管理服务合同之后,涉及的问题就是该合同的履行。
首先,在合同履行方面,从调查来看,铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。
其次,对于物业管理服务收费方面,缺乏较统一性。
再次,在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后,物业管理公司有义务及时排除妨碍,消除危险。
最后,对居民小区内公共设施出租的决定权等方面;
(三)、居民对物业管理服务的评价
在本次调查问卷结束后,被调查者提出了一些总结和评价:见下表:
(小区安全、绿化、卫生等管理评价):
总结评价
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(对所在小区物业管理服务方面的总体评价):
总结评价 优秀 良好 及格 不及格
(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议
上述调查分析,发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题,但是必须认识到上述认识的.局限性。我试从上述问题出发,提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。
1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控,极力解决目前存在的物业覆盖率低,从业人员比例少,物业企业规模小的问题。放开政府管制之手,大力将市场引进物业管理行业。
2、完善法律程序,实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低,代收代缴垫支多,个别管理部门乱收费,导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。
3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传,提高小区业主法律和权利意识。
4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善,建立起合理的行使权利机构,以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。
5、发展群众性维权组织,加大社会对业主保护力。建立起物业管理协会,以这会中介主体资格出发,以发生应有的作用,促进行业的发展、壮大。
6、促进社会性物业管理行业的中介机构的设立和发展,并由政府进行授权管理自己行业,实现中介机构对本行业的“自我管理、自我服务、自我监督”等权利。
物业调查报告14
一、方正县物业总体概况
方正镇线业物业小区143个,246栋楼,12,014户,建筑面积1,227,452平方米。其中实行分户供暖的有177栋(86个小区),未实行分户供暖的有69栋(57个小区)。有114个小区成立了业主委员会,51个小区由建设单位管理,32个小区由物业公司管理,有60个小区由业主自行管理。有资质的物业公司共6家,分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司。
(一)、方正县物业管理的发展
方正镇住宅楼建设始于19XX年,方正县建设银行和人民银行分别兴建了2,960平方米和3,134平方米的职工住宅楼。由于单位组织建设住宅楼、住户又为本单位职工,为维护居户的正常生活,住宅楼建设单位就组织了一个机构—物业办负责住宅楼公共设施的运行、费用收缴、维修和管理,初期的物业管理随着居民的入住走入了城市建设的视野。在随后的`20年里,各企事业单位纷纷效仿集资兴建职工住宅楼,采取了谁建设谁管理的原则。19XX年,兴建房产住宅楼,,对外公开销售,物业管理也随之走入居民的日常生活活动中。20xx年,成立了方正县物业管理办公室,隶属方正县建设局,具体职责是:仪式贯彻落实国家《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理规定》,维护业主与物业服务企业双方的合法权益,为改善人民的生活和居住环境起
到保驾护航作用;二是配合各社区组建业主委员会,并对所成立的业主委员会进行注册备案存档;三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营,当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时,督促业主委员会为他们进行调解;四是督促和收缴专项房屋维修资金,并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理;五是对全县40平方米的老楼进行检查,发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修。
(二)、物业管理服务的职责
经过走访和调查,我县物业服务的内容主要包括:
1、物业公共部位的维修、养护和管理(物业公共部分包括房屋的承重结构、服务主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室等);
2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理(物业公共设施包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、公用天线、机动车库、露天停车场、非机动车库、公共设施设备用房、物业管理用房等);
3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理。
目前,我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出,物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同,标准从每平方米0.15元至0.50元不等。
物业调查报告15
一、我国城市旧区物业管理现状
课题组对目前我国一些城市在旧区实行物业管理的现状进行了调研,具体情况是:天津市物业管理截至20xx年11月底已接管整治项目166个,1000.3万建筑平方米,分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的39.9%和43.99%。
广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理,充分发挥街道社区服务中心的作用。目前,3个试点小区已基本引入了物业管理,小区的环境和居民的生活得到了明显的改善,这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎。
北京市在对旧小区实行综合整治后,按照现代的物业管理模式进行管理。
吉林省白山市强化了住宅小区综合整治,实行属地化组团,区域化管理,改善小区整体环境。近年来市政府先后投入大量资金,由房产局牵头,对市区的住宅小区进行综合整治,实施拆仓房建绿地、修道路工程。
邯郸市旧住宅区占有很大比例。据统计,全市主城区内共有各类住宅区392个,其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个。为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况,20xx年,市委、市政府提出用3年时间,不断加大力度,晋级升档,完成主城区全部住宅区的综合治理任务,大力推行物业管理,为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境。
20xx年6月,长春市物业管理与社区管理相结合整治旧区试点工作方案已上报省建设厅,结合物业管理工作现状,朝阳区湖东小区和铁路小区(建筑面积分别为34万平方米和3万平方米)被确定为旧区整治试点区域。
从以上各城市对旧区的管理来看,旧区的物业管理工作已逐渐成为各城市关注的重点,但如何彻底有效地对旧区进行管理还有待研究、实践。
二、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法
现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理,治理与管理紧密衔接的原则进行。同时,各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式。
从管理模式上看天津市目前主要有三种:一是以房管部门成立专业公司接管为主,天津和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司,以市场化运营模式,取得一定成绩:共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主,红桥、河东、塘沽、汉沽四个区,共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主,河北、河东和大港区三区,共接管33个。
长春市对于老的没有实施物业管理的区域,即“旧区”,将采取物业管理与社区管理相结合的新思路。
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中,广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进,引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理,充分发挥街道社区服务中心的作用。
北京提出各区(县)政府要加强对老旧居住小区的综合整治,动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上,通过试点,结合公房出售,摸索经验,建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。
三、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题
不管各地采取怎样的物业管理模式,在实际工作中都遇到了几个典型的难题,这些难题直接影响着居民对物业管理工作认可度和物业的正常运行,并制约着旧区物业长效管理,值得其它未实行旧区物业管理的地区注意。
(一)旧区物业收费低,收缴率低,物业管理企业不愿接管
旧区物业收费低,政府制定的物业服务基准价格偏低,物业管理公司入不敷出。比如天津市,针对旧区多年来形成的收费机制,天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式:一种是按建筑面积收费,一般不超过0.3元/平方米;另一种是以房型收费,大致分独单、偏单、三室,并根据提供的服务标准制定具体的收费价格,一般独单5~6元;偏单7~8元;三室9~10元;以目前的情况看,大多数改造后的旧楼区还是以房型收费为主,可以看出,旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小区接轨。同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态,业主观念尚未转变过来,不愿交费或少交费,物业收费率低,天津市平均收缴率仅为50%。多数物业管理企业难以做到收支平衡,经营非常困难。实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修,物业管理费更需提高。而与此同时许多旧区的住户大多是低收入阶层和承租户,要想改变目前这种状况难度可想而知。
(二)维修基金严重匮乏
旧区许多房屋是房改房,房改后,按照商品房统一管理模式要求,必须提取维修资金,提取比例为房款的2%。而事实上,不少地方维修资金还得不到完全落实,追缴比较困难。再加上不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护,造成房屋完好率低、设备陈旧、老化,给维修造成了较大压力。另外还有一些私产旧房,由于过去交易手续的不完备,维修资金也没有按时足额缴纳。
(三)法律法规尚不完善,人们的民主参与意识不高
虽然现在各城市对旧区的物业管理大都比较重视,而且也意识到了法律法规的不健全,但要在短时间内建立起完善的法律法规也是不可能的,只能随着时间的推移,针对旧区出现的新问题,逐步建立。现在许多城市已出台了一些法律法规,在其中对旧区管理作了规定,如北京,相继出台了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及即将出台的《北京市物业管理服务质量标准》等;天津市相继出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等;邯郸市出台了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》、《物业管理企业资质管理暂行规定》、《邯郸市城市住宅区物业管理办法》和《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费实行办法》,这些都值得各地借鉴。但同时,由于一些法律法规宣传不够,人们的民主参与意识不高,许多居民不遵守这些法律法规,物业对这些行为又难以有效控制。因此,如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行,是值得有关部门考虑的问题。
(四)接管进度慢,物业管理形同虚设
在一些已综合整治过的旧区,可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施,但同时也注意到自行车存放处没有几辆自行车,人们还是按原来的习惯随处停放;小区虽用栅栏圈住了,但出口太多,挡不住出出入入的小贩;门卫值班室内没有门卫。另外,小区内没有物业管理办公用房等,接管进度慢,物业管理形同虚设。治理与管理如何紧密衔接值得各地关注,不要将治理的成果付诸东流。
(五)新旧管理体制衔接难
过去,旧区的管理主要依靠街道居委会,同时还有供水、供电、供气等部门的协调配合,而现在实行新的物业管理体制后,许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系,出现问题,容易造成扯皮;街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象。
四、我国城市旧区物业管理办法的框架设计
在对城市旧区实行物业管理的时候,必须分阶段、分步实施,逐层深入,要治理一个,管理一个,注重效果而不是数量和过程,要循序渐进,不可操之过急。具体管理办法如下:
1. 做好旧区物业管理实施的`准备
深入旧区进行物业管理的宣传,讲解相关的法律法规(主要是针对旧区的一些具体规定),加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底(如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等);摸清旧区居民对物业管理的需求(如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等)。
2. 对旧区进行分类,制定相应的物业管理办法
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中,要根据小区的实际情况分类型、分层次推进,引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。目前各城市采取的物业管理方式主要如下:对环境配套比较好,房子比较整齐,产权比较分散,住户有一定经济承受能力,对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治,可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差,房子比较旧,住户经济承受能力有限,对物业管理需求一般的住宅小区,以房屋维护为重点进行单项物业管理,随着条件改善,逐步增加服务内容,同时应注意选聘专业的物业管理公司进行这些管理,逐步纳入到现代化的物业管理上。
3. 及时总结经验与教训,妥善解决易出现的各种问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究,目前急需解决的几个问题如下:
◎ 物业收费
要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况,可采取的措施如下:
(1) 明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式(物业费可以实行低取费、菜单式,按项定价的方式)实行由当事双方协商确定,制定本小区的业主公约,同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权,这种“罚”款不同于“行政罚款”,而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”,“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出,而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。“公约”不仅约束业主,同时也是对物业管理企业的约束,在企业不能按要求管理物业时,业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同。
(2) 在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。
(3) 公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用,物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的,有关部门应给一定的费用。
(4) 物业管理企业可就地吸纳下岗职工,享受优惠政策,降低运行成本,把有限的收入用在服务上,同时也解决了这些业主交不起物业费的难题。
(5) 以政府补贴的形式,作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。
(6) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(7) 控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区,一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司,这些公司的管理好,资源配置的能力强,直接管理成本低,从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者,公司管理得好,居民必然按时交费的就多,收缴率相应的就会提高。
(8) 加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动,加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小,但是它的作用和意义却不能轻视,通过一个个不同形式的活动,促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解,有益于小区和睦气氛的培养,有益于不少问题的解决。
(9) 可以采取物业缴费社会化的形式,让居民把物业费直接交到银行,为居民建立信用体系,对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁,同时,对物业公司也应实行信用机制,建立信用体系。如果物业公司不能履行职责,将拿不到管理费或少拿,以打消一部分按时交物业费业主的顾虑。
(10)政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策,对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠,同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场,从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理,形成良性循环机制,待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
◎ 住房维修资金
要想成功地归集维修资金,彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式,实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式,保证房屋及其设备的正常使用和运行,各地应采取的措施主要有:
(1) 尽快出台相应的法律法规。如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定:商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金,用以保障住房售后的维修管理。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题,但由于实施难度大,一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用,各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规,以便有法可依。
(2)加大旧区维修资金的归集力度。国家有文件明确规定:“旧有公房出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”,因此,对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法,使它们也纳入住房维修基金,进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制,不断完善资金缴存程序,简化手续,使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修资金进行整合。
(3)建立完善的维修资金管理制度。维修资金涉及广大业主的共同利益,资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度,设专门的管理机构。在物业专项维修资金的监管方面,广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度,即每一业主都有维修资金专用账户,广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况,并由专门的部门监督管理专项维修资金,以维护广大业主的切身利益,值得各地借鉴。
◎ 理顺各部门的职责
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系,搞好物业管理单靠一家不行,只有充分发挥政府主管部门的核心作用,各部门密切配合,共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上,要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础,是社区服务网络的重要组成部分,也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下,理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上,可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会,组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展,推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之,在理顺物业管理和其他各部门的关系上,应以物业管理为主,其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理,改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象,为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。
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